Quando si parla di contratto preliminare di compravendita si intende un compromesso in cui le parti si impegnano a concludere la futura compravendita di un immobile.
Nella sostanza con il compromesso di compravendita si crea un obbligo per il compratore e il venditore di stipula del contratto definitivo.
Vediamo ora di capire esattamente come si definisce, cosa deve contenere, che forma deve avere e cosa succede in caso di inadempimento.
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: CHE COS’È?
Il preliminare di compravendita, che in gergo viene chiamato compromesso di compravendita, è uno strumento contrattuale con cui le parti, nello specifico “il promissario acquirente” e “il promittente alienante”, si impegnano per iscritto a concludere, in un momento successivo, la vendita di un bene immobile.
In altre parole, le parti si obbligano giuridicamente tra di loro, a stipulare il contratto di compravendita definitivo, finalizzato al trasferimento della proprietà e al pagamento del prezzo pattuito.
COME DEVE ESSERE FATTO IL PRELIMINARE?
Il contratto preliminare deve contenere i seguenti elementi essenziali:
- Il consenso delle parti;
- La forma scritta;
- L’indirizzo e una precisa descrizione dell’immobile oggetto di vendita (tipologia, dati catastali, piani, stanze, etc.)
- Il prezzo concordato.
Il contratto preliminare di vendita di un immobile deve avere la stessa forma del contratto definitivo e quindi come indicato nell’art. 1350 del c.c. deve essere redatto con atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità.
Le parti possono procedere in forma autonoma con una scrittura privata di compravendita oppure rivolgersi ad un notaio che provvederà alla stesura di un atto pubblico o di una scrittura privata di compravendita autenticata.
CLAUSOLE ACCESSORIE DEL PRELIMINARE
Le clausule accessorie, dette anche aggiuntive, non compromettono la validità del contratto ma sono molto importanti perchè tutelano una o entrambe le parti coinvolte.
Le principali clausole accessorie sono:
- Il termine per la stipula del contratto definitivo: le parti indicano in genere la data entro cui verrà sottoscritto il contratto di compravendita.
- La caparra confirmatoria: che verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo. In caso di inadempienza di una delle parti, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta o pretendere la restituzione del doppio di quella versata.
- La clausola penale: in cui è previsto il pagamento di una somma a titolo di risarcimento, in caso di inadempimento totale o parziale di una delle parti.
VANTAGGI DELLA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
La trascrizione del preliminare nei registri immobiliari non è un obbligo di legge (salvo che l’atto sia stipulato da un Notaio), ma una opportunità che presenta indubbi vantaggi per l’acquirente.
Infatti, la trascrizione vale come una vera prenotazione dell’acquisto dell’immobile che viene resa legalmente valido verso chiunque. Di conseguenza, il promittente non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile.
INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Quando una delle parti si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo, la parte “non inadempiente” è tutelata dalle legge come cita art. 2932 del c.c. e può:
- Richiedere una sentenza costitutiva che produce gli effetti del contratto;
- Domandare la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno;
- Recedere dal contratto trattenendo la caparra o esigendo il doppio di quella versata.
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